公募REITs步队不竭强大。有关统计数据显示，截至5月28日，中国内地根本举措措施公募REITs市场已成功上市36只产物，此中不动产权类产物21只，收费收益权产物15只，市场整体刊行范围冲破千亿元年夜关，到达1184亿元。

那末，公募REITs对将来不动产运营将发生哪些影响？

第一，盘活存量房资产，优化住房租赁企业融资模式。当前，“消化存量房产和优化增量住房”已成各地出台房地产政策的主流标的目的之一，部门城市已跑通“国企收储未售新居”模式，焦点是“以购代建”，将存量房产转化为保障性租赁住房（以下简称“保租房”）。那末，收购方或住房租赁企业若何运营保租房？如何实现“投融管退”？

这里面，公募REITs将年夜有可为：其一，不变的现金流和回报率是REITs的价值主张，其估值逻辑和住房租赁的贸易逻辑更加匹配，是以与住房租赁企业直接IPO比拟，资产REITs更矫捷，也更适合；其二，凭仗不变较高的出租率和现金流分拨率，自2021年7月份保租房被纳入根本举措措施公募REITs试点规模以来，今朝已上市的5只保租房REITs平均涨幅较高，已获得投资者承认和青睐，使扩募更具有可行性；其三，保租房市场需求量年夜，后期有望迎来各类主体介入保租房REITs底层资产的运营，试点规模也可能会扩容至房地产长租公寓等范畴，范围增加可期。

第二，改变经营性不动产运营模式，优化房企资产欠债布局。我国公募REITs市场正式启航以来，其底层资产已扩容至经营性不动产范畴。2023年10月，证监会发布修订后的《公然召募根本举措措施证券投资基金指引（试行）》，明白将“百货商场、购物中间、农贸市场等消费根本举措措施”纳入底层资产。一个月后，首批申报的中金印力消费REIT等四单项目获批，其底层资产多为购物中间等贸易不动产。截至今朝，印力、华润、金茂等已刊行了公募REITs，年夜悦城正紧随厥后。

对开辟商而言，持有购物中间、写字楼等经营性不动产，需要沉淀年夜量资金，活动性差，运营模式重，经营性营业的EBITDA率和NOI收益率难以均衡。是以，REITs对不动产经营营业的主要性，近似在按揭贷款之在室第开辟的主要性。一旦经由过程出售、分离和打包设立REITs在公然市场出售等体例实现退出，跑通REITs赛道，开辟商旗下沉睡的资产会改变为源源不竭的现金流，其经营模式也将从重资产运营改变为轻资产办事，同时可带动权益投资，优化房企资产欠债布局。

第三，底层资产日益多元化，为本钱市场供给更多收益稳健的中持久投资标的。自根本举措措施公募REITs试点正式启动以来，资产类型由本来的七年夜类扩大至此刻的八年夜类，现有类型涵盖了财产园区、仓储物流、工业厂房、保租房、洁净能源、高速公路和生态环保，和新增的消费根本举措措施，而消费根本举措措施种别中又包罗百货商场、购物中间等多种资产类型。底层资产品业类型日益多元化，为本钱市场供给了更多收益稳健的中持久投资标的，会不竭吸引以中持久资金为主的社会本钱积极介入。

固然，与国外成熟市场比拟，当前我国公募REITs市场尚处在起步阶段，但贸易不动产范畴却已迈出要害一步。若写字楼、酒店、数据中间等成为REITs底层资产，也会对构建房地产新成长模式发生主要感化。

瞻望将来，跟着REITs市场扶植稳步推动，公募REITs慢慢进入常态化刊行阶段，不动产运营或将迎来资管时期，为投资者供给更丰硕的投资选择和持久投资价值，为中国经济的延续增加注入新的活力。

来历：证券日报返回搜狐核心首页，查看更多